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2020年房地产半年报,揭秘新沂房地产不为人知的另一面...

转载 发布:2020/7/9 16:00:05 来源:钟吾网 5024 阅读



2020 庚子岁初的一场疫情,使得全国经济一时停摆。在黑天鹅事件当前,房地产行业面临一场大考。行业重新洗牌,200多家房地产开发企业申请破产。各公司销售业绩严重下滑。但主要大企业依然在开疆拓土。



转眼看看新沂房地产市场依然是五线小城市的模样。
虽然地价渐涨,但大房企疯狂的在县城抢地。
房价在肉眼可见的上涨,成交量却不见下降,
这一切的背后是:刚需们焦虑着,投资客拎钱盼涨,
看客们却一边长吁短叹一遍为房价摇旗呐喊,唯恐天下不乱。


政府需要为基建和棚改买单,任何一块地都不希望廉价出售。房价不会永无止境的上涨,但何时涨到顶,没人知道。现在买房是刚需多还是投资客多,谁也甄别不清。

总的来说,上半年房地产市场稳步发展,但猜测和讨论从来没停过。各抒己见,观点碰撞,最终结论没有个统一的结果。所以在这种行情下,买房人的初衷促成了成交量的成绩。



房住不炒,刚需请进场,投资请离开。



新沂房地产市场上半年数据:


01

土地市场

上半年新沂土地市场成交5个地块,总成交面积337886平米,总成交金额91570万元,由徐州淮新置业拍得2020-6地块最高单价达到213万元/亩。

上半年土地成交较去年减少13%,主要原因是去年成交土地多但尚未去化完,其次“国”字头企业手中土地较多。

进驻新沂房企多数选择与“国”字头企业合作开发。类如碧桂园大都会(与城投合作)、恒大观澜府(与城投合作)、城南腹地某60万方项目(与交投合作)、星河湾EF地块(与城投合作)。合作开发,有力的保证了产品开发方向和需求,同时借助大房企的开发经验,保证了产品建设质量和品质,是个双赢的合作模式。

现阶段,新冠疫情并没有对房地产企业拿地热情带来太大的影响。

从现有土地市场反应情况,2020年的土地市场并不会有大浪潮,多数保稳发展,成交量较去年应该大幅下降。同时经小编估算,待开发土地及在建土地,在未来3年开发周期内总共可能供应500万方房源,因此2021年之后的房地产市场将会供大于求。





02

预售房源

2020年上半年,共发布预售证30张,预售总面积56.4万方,其中住宅52.8万方非住宅3.66万方。

除了2月份因疫情没有发放预售,其他月份都有预售证颁布。

2020年上半年预售面积去年上涨90%,主要原因是房地产开发周期及去年新增大项目较多,集中在春节前后推盘。预计下半年将会有多个大盘上市加推,竞争将更加激烈。

下半年将有绿地城际空间站二期、碧桂园·大都会、恒大观澜府、蓝城开发项目、苏州启策开发项目陆续开盘,更有吾悦广场大批量推盘。

只有保证充足的供给量才能保证房源销售量






03

销售成绩

2020年上半年新沂房地产销售面积46.8平米,约4200套。销售成绩稳定,并没受疫情因素出现市场走弱的场景。市场走向延续了2017年以来的上扬势头,今年上半年成交总量甚至超过2014年全年成交总量。

销售总量的平稳,是以成熟市场作为基石。大型品牌开发商的进驻使得房地产开发质量和品质得到保证。

在品质和价格的环形递增过程中,市场才逐渐趋于稳定发展。

预计下半年房价会因某个板块项目的带动,房价再迎一波上涨。明年会因库存增加,竞争激烈房价趋稳。






04

市场销售预测

下半年的房地产销售走势将延续上半年的增长势头,在价格不是大幅增长情况下,全年销售量不会低于2019年全年销售面积。

今年上半年因为受疫情影响,购买力并没有全部迸发。下半年将会出现集中爆发情况。

吾悦广场、恒大观澜府、碧桂园大都会、城南60万方项目、绿地城际空间站、星河湾EF地块(暂定名:滨河天境),这些全新大项目会加大推盘量。

更有恒盛新城、明发桃源名著、金麟府、珑珺紫园等项目围追堵截。给市场带来低烈度的竞争局面。

商业地产方面,新悦广场今年底开业;吾悦广场持续加推商铺,力保20218月满铺开业;还有绿地成绩空间站的底商和综合商业呈现;更有明发数据小镇项目下半年大放异彩;热炒的钟吾商场+种子公司地块预计很快会有消息放出。

商业地产竞争是一场暗战,各开发商是铆足力气大干的。






05

关于房价的一点猜测

关于房价,估计是很多网友比较关心的,只能说一句:下半年房价还会涨。

原因多方面,其一:地价在涨。

2018年中梁钟吾首府拿地价格为670万元/亩,最终销售价格均在11000/平米以上。

据悉碧桂园大都会的土地成本约在500万元/亩,因此可以想想,碧桂园大都会开盘价格较现在新沂碧桂园凤栖台花园的价格要涨很多。因此作为房价引领者,其他项目会在下半年陆续跟进。

小编可以报道的是星河湾EF地块(暂定名:滨河天境)的房价将参考碧桂园同类产品价格;

绿地城际空间站实际备案价格均在1万元以上,现在实际销售的均价在8400/平米,因此绿地城际空间站还有涨价的空间;

恒大集团在新沂与城投合作的首个项目恒大珺睿府已经进入尾盘阶段,第二个项目恒大观澜府,不会继续抑制价格,肯定要大幅上涨紧跟碧桂园的节奏。

吾悦广场受开发成本影响,首开价格似乎超出了一些人的想法,但凭借强大的商业开发影响力,吾悦广场不会降价,可能会普涨一波。

其他中小型开发商,根据板块价值不同,会对价格作出自身的调整。






06

影响市场的几个可能性

小编最近查阅资料,2019年新沂启动新型农民集中居住区项目44个,改善1.2万户,2020年计划再启动55个,改善1万户。至此全面开启“新型农民集中”的宏大工程。未来5-10年将影响新沂30%的人口居住环境。

今年市区内拆迁地块还将继续,以土地换发展空间的模式还将持续。

现有的商品住房购买主力军仍然农村人口,约占63%,今明两年这个比率或许还将扩大。

随着商品住房产品的细分化,刚需盘、改善盘、投资盘表现的特征将会更明显。




买房要根据需求,

量力而行,

选择适合自己的住房。

最后还是那句话:
房住不炒,刚需请进场,投资请离开!

编辑:沈小胖

校对:谢浩

 
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