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2020年下半年,房价怎么走?

转载 发布:2020/7/7 14:30:43 来源: 2040 阅读
跌宕起伏的2020年上半年终于结束了。


我曾经在2月份时就说过:疫情是楼市的试金石,疫情是楼市分化的加速器!这句话绝对是可以载入史册的名言警句。

我在6月1日的文章里还告诉大家:小阳春强烈的城市才值得重仓!

现在半年已过,胜负揭晓。潜力城市大涨,过气城市凉凉!

那么接下来的下半年各城市房价行情如何呢?

1

旱的旱死、涝的涝死  


深圳房价从去年光棍节调整豪宅税开始一路狂奔,疫情暂停2个月后,继续高歌猛进。

2020年上半年深圳合计成交二手住宅4.4万套,同比去年大涨41.2%。刚过去的6月份,二手住宅成交量更是突破1万套大关,达到10594套,创4年以来的新高。这个成交量已经达到了上轮大牛市2015年的水平。

至于房价涨幅多少我也没必要说了,大家都懂的,只可意会不可言传。但可以肯定的是在西部大涨之后,东部的龙岗和坪山已经开始轮动上涨了。

4月份开始,东莞接过深圳的接力棒奋勇向前,房价直线上涨。松山湖一路领跑,短期跳涨30-40%,南城涨幅30%,南城万科金域华府一套63平方米的两房,年前挂牌190万,目前已是290万元。长安、虎门上涨20%,临深最近的凤岗涨幅也达到15%,凤岗标志大盘大运城邦,去年10月单价2.7-3万,目前挂牌3-3.5万。

7月2日,东莞发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》。但该文件主要是对新房分批次开盘和预售价格的管控。力度很小,形式大于实质,不限购的二手房根本没有涉及到,所以,该文件完全无法从根本上遏制新房和二手房价格上涨的趋势。东莞对楼市的态度和深圳一模一样,喊的多,打的少。

现在更为严峻的形势是,惠州已经开始出现异动,成交量明显提升,房价开始上涨。在遍地1万+的市场中,部分新盘备案价已经调整到了2万+,玖御府更是高达29999元/平,离3万一步之遥。

整个2020上半年,深圳都市圈就是一部最为浓缩典型的楼市教科书,教会你啥叫真正的轮动上涨、外溢上涨!

深圳涨完,东莞涨,东莞涨完,惠州涨。今年下半年,惠州临深板块的大亚湾和惠阳,房价涨幅大概率会再次刷新大家的认知。尽情观看吧!

接下来我们看长三角。上海、杭州、南京、宁波成交量是大幅提升,但房价只是微涨,涨幅严重跑输深圳和东莞。

主要原因有两个:一是长三角缺乏上涨的领头羊,上海房价涨不动,谁也别想涨。二是长三角的调控政策始终没有放松,不像大湾区,深圳去年就开始松了,东莞二手房从来不限购,珠海更是2019年初就私下变相取消了限购,而惠州历来都是随便买。从全国范围来看,整个大湾区的调控都是比较松的。

上海,杭州、南京、宁波这些回暖明显的城市,都是典型的内部分化上涨,而不是全面上涨。其中,学区房上涨最为明显,我亲戚19年年中330万购买的南京鼓楼树人学校50平的学区房新河二村,疫情之后开始大涨,目前报价430万,一年上涨100万。其次就是优质地段的豪宅上涨,房价越高卖的越好。另外就是限价新房倒挂导致万人摇号,搞得整个城市乌烟瘴气,炒作氛围浓厚。而郊区的普通刚需盘,却冷冷清清。

整个长三角楼市典型的特征就是:豪宅通胀、刚需通缩!

再来看京津冀,北京5月份新房二手房报复性反弹,量价齐升,6月前半月继续火热,只怪疫情不识好歹,跑出来搅局。据我预测,北京8-9月份之后会再次出现反弹行情。因为北京的刚需改善需求根本没有完全释放出来。上海3-6月份成交量连续大涨4个月,而北京仅仅是4-5月有所释放。

也就是说北京还有一半的需求没有发泄出来。疫情缓解之后,北京有望迎来火热的金九银十行情。

至于天津,成交量一般,房价丝毫没有起色,今年不会再有行情了。

而环京,政策没有明显放松,就会一直凉下去,半死不活。但是房价不会再跌,因为已经跌无可跌,想入的朋友可以入,猴年马月能起来,就看老天眼色吧。

以上长篇大论总结下来一句话:2020年下半年,深圳、东莞、惠州房价都会继续上涨。长三角重点城市会随着成交量的逐渐自然下滑而房价横盘。北京金九银十值得期待,但环京基本还是凉凉。

青岛,济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州,贵阳,这8个城市房价持续下跌已久,而且疫情之后,在货币宽松、利率下调、纾困房企的情形下,楼市都没有起色,可见房价缺少有力支撑,不是急着洞房的朋友不建议买入,观望为主,等待政策信号。

2

地方降息力度大于央行


目前,货币宽松的趋势没有改变,但是速度和力度有所放缓。因为高层发现,放出来的货币很多都淤积在银行里空转,无法顺利流到实体经济中去。所以,央行发明了直达中小企业的货币政策工具,把钱直接定向注入实体企业。

但是,各大商业银行对楼市还是偏爱有加。贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报-6月刊》数据显示:

数据一:6月以来32个城市平均主流房贷利率继续下行,放款速度加快,信贷支出力度继续加大。其中,首套平均利率5.32%,二套平均利率5.66%,环比5月均下降2个基点,创18个月新低。

解读:央行最近一次降低5年期LPR是4月20日,而这之后连续两个月都没有降。但是从以上32个城市的实际执行房贷利率看,6月比5月仍然在降低。这说明商业银行在不断的降低自己的加点数,从而降低实际发放的房贷利率。

数据二:2020年以来,5年期LPR利率累计下调15个基点,而同期32城房贷首套利率下降了26个基点,二套利率下降了24个基点

解读:再明显不过了,上半年,各城市实际房贷利率下调的幅度远远大于央行5年期LPR降低的利率。

以上数据总结下来就是:各地商业银行自行降息的幅度远远大于央行,央行降,我就降,央行不降,我也降!

虽然目前宽货币正在向宽信用转换,但是降准降息的大趋势仍然没有改变。可以预见,下半年,1年期和5年期LPR还会有至少1-2次降息。现在高层仍然是在鼓励各行业加杠杆,而不是去杠杆。

3

如何操作?


最后给大家总结下2020年下半年该如何操作:

一、四大一线城市,今年就是无脑买入的最佳时机,广州还未启动,深圳已经涨过,这些都不是问题,问题是你自己的银票、房票、贷票何时搞定?搞定就入,不要犹豫。

二、深圳、东莞、惠州的房价还会继续涨。深圳东部会补涨,东莞会继续,惠州临深会启动。如果有钱,首选深圳,其次东莞,最后惠州,因为惠州库存大、投资客多、二手市场小,即使涨了也是纸面财富,抛掉有些难度。

三、青岛,济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州,贵阳,这8个城市持币观望为主,不是没有潜力,只是短期看不到上涨行情,年底可能还会阴跌。

四、以前海南确实是扶不起的阿斗,未来咋样不知道,但这丝毫不会影响楼市的火爆,端午节售楼处的喧嚣已经说明一切。有钱有闲的朋友可以去实地看看。

五、从4月份的深圳楼市整顿,到7月2日杭州、东莞出台文件治理万人摇和开盘价,我们完全可以看出,这些政策没有一条具有杀伤性,根本称不上收紧,而仅仅只是规范,因为现在的房地产需要的是保护而不是打压,地方政府比我们更明白这一点。所以,我们需要时刻警惕防范的不是政策收紧,而是政策放松。

六、楼市第一决定因素是政策,这个大家都懂,所以,有政策,大伙一起涨,只是有快有慢,有早有晚而已。而没政策的时候,涨跌互现的分化将会体现的淋漓尽致。

未来几年,假如没有政策大宽松出现的话,城市群分化、都市圈分化、城市分化、板块分化、小区分化将是决定你身价高低,阶层定位的核心因素!自己体会去吧!


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